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雪球网友:说说我投地产股的大逻辑

发布时间:2017-10-11 09:08    浏览:

  15年底~17年初一波轰轰烈烈的全国地产大牛市,潮水般的资金和海量信贷,面对着关城关闸般的调控策略,先灌满一线城市,一线城市关闸,潮水又涌向二线,被二线关闸又涌向三线四线,随着全国一二三线热点城市“一城一政”的限购限卖政策全部落地,举国买房的大牛市终告尾声。

  现在常见人说:全国都限购了,地产行业不行了,不能投资;明后年地产商更惨,房子都卖不出去了;人均居住面积接近30了,不需要那么多房子了;居民负债率太高了,储蓄太低了;人口拐点了,不需要那么多房子了。

  真的是这样?我们抽丝剥茧来看。

  一.历年地产商销售额

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  上图可以看到历年中国TOP20房企的销售额是都在提升的,注意,是每一年,不论国家怎么调控,房地产市场怎么冷淡,熊市,TOP20的每一名以及TOP20/TOP10的门槛都在提高,而TOP3企业的销售额更是大幅提升,从08年到16年9年时间TOP3的门槛翻了12倍(17年TOP3销售额的门槛预计在4000亿左右,较16年又大幅提升,18年TOP3的门槛预计在4500~5000亿)。

  二.地产商份额集中的逻辑

  我以前研究过造纸,中国造纸厂超过10万家。而中国地产商有多少家?超过5万家。对,居然是和“造纸小作坊”的一个数量级的数字。以后会有怎样的趋势?

  从2001年到2009年,小企业的日子太好过了。2011年开始没那么好过了,温州皮鞋皮包等厂老板开始跑路,东莞的一些低端工厂关闭,到2016年开始,大量小企业关门了,从制造业的供给侧改革,到低端污染产能关闭或向国外转移,中国版马歇尔计划赫然于纸上;地产的中高端路线,物业,产服,商业地产,文旅,未来是大房企的天下。“小作坊”的末日已经来了。

  行业周期性拐点来了,是不是大部分企业不好过?是的,但是,好企业好过,龙头企业好过,地产逻辑更甚。看看恒大、碧桂园的发展速度,看看融创的并购节奏,大鱼吃小鱼这是地产行业太习以为常的事,行业集中度将会大幅向TOP企业提升。

  直接上销售金额集中度数据:

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  国外市场:

  2015年美国TOP10的市场份额为27.2%,TOP20的市场份额为34.2%,TOP50的市场份额为42.4%,TOP100的市场份额为47.9%。

  2016年美国TOP5的市场份额为20%,TOP10的市场份额为29%。

  集中度还在逐年提升。

  香港:TOP10的市场份额在70%以上。

  目前中国的地产集中度还比较低,中国地产的市值规模在12万亿~13万亿,按照TOP5企业市场份额20%计算,TOP5企业的规模在2.5万亿,门槛4000亿。

  下面3~5年,TOP企业和地产巨头的商业大戏才刚刚开始。融创吃万达文旅城、恒大与麦当劳合作这都叫开胃菜,碧桂园“无脑”高价拿地,后面一定高潮不断。

  菊花(大局观)继续放大,我们看看中国未来的城市化。

  三、城市化

  大方向说,2016年中国城镇化率57.35%, 30年后达到80%以上,平均每年提升1个百分点。

  这不是小数目,以13.7亿人计算就是近3~4亿人。3~4亿人进城,对拉动GDP效果显著。

  这3亿人将往哪里走?往核心城市走,往亮的地方走:

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  根据国务院的《人口发展规划》,2015~2030年,农村向城镇累计转移2亿人,2030至城市化基本完成时,将继续转移1亿人以上。

  2016年底中国城镇人口约7.9亿,即未来城镇化彻底完成之后,农村人口将不足2亿。

  同时,一线城市深圳城市化率100%,上海北京城镇化率超过85%,城市人口也几乎挤占了城市设计所能容纳的极限资源,政府逐步“赶人”,北上将试图维持人口总数恒定,其余5~10个核心城市及环一二线核心城市城市群将成为下一阶段城市化(人口和城建)最快速的板块。

  随便挑几个明星城市举例:

  成都2016年人口1400万,2030年成都市规划人口2300万,2030年成都都市群规划人口4200万。

  郑州2016年人口860万,2020年人口1100万,2030年人口2000万。

  武汉2016年人口890万,2020年人口1300万,2030年人口1700万。

  人口规划是城镇化的布局和预期,有些虚,我们换2个城市看真实数据:出生人口。

  南京2011~2016年出生人口: 5.8万-6.5万-6.4万-7.1万-7.7万-10万-11万(预计)

  杭州2012~2016年出生人口:6.2万-8万-10万

  接下来,重点来了,我们看城市群:世界六大城市群之一长三角城市群

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  (以下均为实地考察或调研过)

  1.2

  苏州市东边园区开发了不超过5~8年,苏州市西边又开发新区,招商、盖楼、酒店等非常效率,直接和无锡接壤,城市完全相连,东南边昆山发展更早接攘上海多年。

  3 嘉兴的嘉善、平湖直接对接上海示范区,直连上海的轨道交通已经规划,嘉善也被称为上海的“雄安新区”

  4

  南通城市化速度非常快,海门已撤县并区,启动未来也将撤县并区,大片农村土地被收回城市化(亲戚得村子也在搞拆迁,盖商品房),崇启大桥直接对接上海。南通的GDP增长非常快,增速将多年保持江苏省内TOP3甚至TOP2。

  5 杭州历史上萧山

  余杭认可度一直非常低,但是近年发展神速,GDP贡献提高非常快,G20峰会也在萧山举办,杭州城市的整体规划也一看就懂:南拓、北调、东扩、西优。

  6.7 南京仙林和镇江句容宝华已经无缝对接,江北新区的发展也将带动宁镇扬轨道交通一体化。

  我们过往感叹东京都市圈的城镇化程度,我们总被东京横滨千叶2000公里的轨道交通所震慑。

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  然而我想说的是:到2040年,长三角将十个城市城域完全互连,轨道交通无缝覆盖,成为真正的世界第一大城市群,从那以后人们不会再拿东京都市圈来举范例了。

  珠三角、京津冀以及其他城市群发展速度也会一样神速,中国现在每年10~15个城市30条以上地铁同时在修建,这叫:中国速度。

  兵哥(雪球大V:小兵009)说过:1980年~2030年是中华民族大牛市,看准这一点的都发了财。

  我补充下半句:世界上最史诗级城市化的五十年,你无法想象未来会有多好。

  你看懂了吗?其他的大逻辑还重要吗?

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